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更新日：2026年2月20日
開発許可
都市計画法による開発許可制度について
都市計画区域及び都市計画区域外の区域で一定規模以上の土地において、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で、開発行為を行う場合にはあらかじめ市長の許可を受ける必要があります。
| 開発区域が存する区域 | 許可が必要な開発区域の面積 |
|---|---|
|
市街化区域 （線引き都市計画区域） |
1,000平方メートル以上 |
|
市街化調整区域 （線引き都市計画区域） |
全ての開発行為 |
| 非線引き都市計画区域 | 3,000平方メートル以上 |
| 都市計画区域外 | 10,000平方メートル以上 |
開発行為の定義（都市計画法第4条第12項）
「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。
「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的」とは
土地の区画形質の変更を行う主たる目的が、建築物を建築すること又は特定工作物を建設することをいう。
「土地の区画形質の変更」とは
「区画の変更」、「形の変更」、「質の変更」のいずれかに該当する場合をいいます。
「区画の変更」
開発行為に該当する「区画の変更」とは、「建築等の目的」で宅地の境界を変更し、かつ道路等の公共施設に係る土地の境界を変更（新設、改造、廃止等）する行為をいう。
※既存の宅地の区域内における単なる分筆及び合筆は区画の変更に該当しない。
「形の変更」
開発行為に該当する「形の変更」とは、「建築等の目的」で、切土（1メートル以上）又は盛土（50センチメートル以上）もしくはその両方（合わせて1メートル以上）をする行為（造成行為）をいう。
ただし、建築物の基礎工事のための掘削等の行為は、土地の形状の変更には該当しない。
なお、人工地盤等の土構造物以外の工作物による宅地整備も原則として造成行為に該当する。
「質の変更」
開発行為に該当する「質の変更」とは、「建築等の目的」のために農地や山林など「宅地」以外の土地を「宅地」とする土地利用の変更をいい、「宅地」とは、当該地が現在に至るまで2年以上連続して下記のいずれかを満たしているものをいう。
・土地の登記事項証明書の地目が宅地である土地。
・固定資産税の課税地目が宅地である土地。
・都市計画法および建築基準法上、適法な建築物の敷地であることが確認できる土地。
ただし、下記のいずれかに該当するものを除く。
・建築物に対し敷地の面積が不相応なもの等、その主たる利用目的が建築物でないと判断されるもの。
・仮設建築物のみの敷地として利用されているもの。
・都市計画法および建築基準法上、適法でない建築物の敷地として利用されているもの。
開発許可手続きの基本的な流れ
- 町内会等、周辺住民及び関係者へ説明
- 開発計画事前審査
- 公共施設、公益施設等管理者との協議・同意
- 開発行為許可申請書の提出
- 開発行為許可通知書の交付
（変更がある場合は変更許可の手続き） - 工事着工の届出
- 工事完了の届出
- 工事完了の検査
- 検査済証の交付・工事完了公告
市街化調整区域内での建築について
都市計画法上、市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域として建築物の建築等が制限されています。
建築物を建築するには、立地基準（都市計画法第34条）に該当するものであって、都市計画法の許可（開発許可・建築許可）が必要になります。
|
立地基準（市街化調整区域） |
|---|
また、既存建築物の用途、敷地の変更する場合も許可が必要になります。（属人性の変更で許可が必要となる場合もあります。）
許可ができる用途が限られていますので、詳細につきましては建築指導課窓口までご来庁ください。
佐世保市における開発許可等に関する条例・規則はここから調べられます。
https://en3-jg.d1-law.com/sasebo/d1w_reiki/reiki.html
開発審査会提案基準の一部改正について
「佐世保市開発審査会一般提案基準」の一部改正を行いました。
【新規追加】
基準28『線引き前から所有する土地における自己用住宅』（PDF：163KB）
≪条例改正についてお知らせ≫
「都市計画法に基づく開発行為等の許可の基準に関する条例」の一部改正を行います。
なお、施行日は令和4年4月1日（金曜日）です。
| 参考資料 |
|---|
1)都市計画法の改正及び佐世保市都市計画マスタープランの改訂による条例改正概要(対象：市街化調整区域)
市街化調整区域における、条例で特例的に開発許可等を認めている区域等について、条例改正を行います。
- 都市計画法の改正に伴い、条例区域から除外すべき災害エリア等が追加されます。
- 佐世保市都市計画マスタープランの改訂に掲げるコンパクト・プラス・ネットワーク型都市構造の実現に向け、市街化調整区域の市街地拡大の抑制、及び既存のコミュニティ維持を図ります。
- 【経過措置】開発行為等の許可申請について、施行日前に申請があり施行日までに許可（不許可）処分がされていないものは、従前の基準によるものとします。
条例区域…表1「都市計画法第34条第12号等の条例で定める土地の区域」
| 表1：条例区域「都市計画法第34条第12号等の条例で定める土地の区域」 | ||
| ※文言除外等について（PDF：564KB） | ||
| 索引図（PDF：845KB） | ||
| 地図番号 | 地名等 | 除外すべき災害エリア等の参考 |
| 01（PDF：1,075KB） | 白仁田・小川内 | 全面 |
| 02（PDF：959KB） | 知見寺 | 全面 |
| 03（PDF：1,181KB） | 柚木・筒井 | 全面 |
| 04（PDF：502KB） | 大潟 | 一部 |
| 05（PDF：1,375KB） | 鵜渡越 | 一部 |
| 06（PDF：620KB） | 俵ヶ浦 | 一部 |
| 07（PDF：869KB） | 下船越・庵浦 | 一部 |
| 08（PDF：391KB） | 野崎 | 一部 |
| 09（PDF：159KB） | 木原 | 一部 |
| 10（PDF：1,147KB） | 平松・口ノ尾 | 一部 |
| 11（PDF：1,204KB） | 横手・吉福・木原・江永 | 一部 |
| 12（PDF：1,264KB） | 桑木場・三川内 | 一部 |
| 13（PDF：1,004KB） | 新行江 | 一部 |
| 14（PDF：1,207KB） | 有福 | 一部 |
| 15（PDF：1,295KB） | 三川内・重尾 | 一部 |
| 16（PDF：694KB） | 三川内 | 一部 |
| 17（PDF：704KB） | 江上・針尾北 | 一部 |
| 18（PDF：1,186KB） | 指方・崎岡 | 一部 |
| 19（PDF：1,157KB） | 重尾・浦川内 | 全面 |
| 20（PDF：991KB） | 針尾東・針尾西 | 一部 |
| 21（PDF：1,209KB） | 江上・指方・南風崎 | 一部 |
| 22（PDF：1,260KB） | 南風崎・城間・萩坂 | 一部 |
| 23（PDF：915KB） | 針尾西・針尾中・針尾東 | 一部 |
| 24（PDF：533KB） | 長畑・宮津 | 一部 |
| 25（PDF：882KB） | 宮津・奥山 | 一部 |
| 26（PDF：519KB） | 針尾東 | 一部 |
2)開発行為における公園等設置義務の要件の緩和する条例改正概要（対象：佐世保市全域）
地域においては公園整備が一定程度進捗していることや、小規模な公園の発生を防ぐ観点から、都市計画法施行令第29条の2第2項第3号イの規定を適用し、開発行為における公園等設置義務の要件を緩和する条例改正を行います。
- 都市計画法第33条第3項の規定により、公園等の設置を義務付ける開発区域の面積の最低限度を0.3ヘクタールから1.0ヘクタールへ引き上げます。
- 【経過措置】公園等設置義務の要件の緩和について、施行日前までの申請は、従前の基準によるものとします。
建築基準法に基づく確認申請の際の事前協議について
都市計画法において開発行為又は建築物の新築・改築・用途変更等に関しては、確認申請を提出する前にあらかじめ同法に基づく許可が必要かどうか確認しなければなりません。
都市計画法においては、『宅地造成及び特定盛土等規制法・都市計画法に関する事前協議書』により対応ができますので、確認申請前に余裕を持った提出をお願いします。
事前協議に際しては、ご案内（PDF：622KB）をご確認の上、必要書類の提出をお願いします。
ダウンロード
- 市街化調整区域における住宅建築の規制緩和パンフレット（PDF：1,267KB）
- 開発行為指導要綱（PDF：445KB）
- 開発行為指導要綱施行基準（PDF：654KB）
- 開発許可制度等の標準処理期間について（PDF：155KB）
- 一体開発に関する運用基準（PDF：122KB）
- 宅地造成及び特定盛土等規制法・都市計画法に関する事前協議書（エクセル：95KB）
関連手続きへのリンク
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